Calculadora de hipoteca: cuota mensual
Sistema francés (cuota constante). Introduce el importe, el plazo en años y el tipo de interés nominal anual.
Cómo se calcula una hipoteca con el sistema francés
El sistema francés es el más usado en España. Mantiene una cuota mensual constante durante todo el plazo, mezclando capital e intereses. La fórmula es:
cuota = C · i / (1 - (1 + i)^-n)
Donde C es el capital, i el tipo de interés mensual (TIN / 12 / 100) y n el número total de cuotas.
Ejemplo
Un préstamo de 200.000 € a 25 años (300 cuotas) con un TIN del 3 %: el interés mensual es 0,03 / 12 = 0,0025 y la cuota sale a 948,42 €. Al final habrás pagado 284.526,79 €, de los que 84.526,79 € son intereses.
En la primera cuota, 500 € son intereses (200.000 × 0,0025) y solo 448,42 € amortizan capital. Con el tiempo la proporción se invierte: como la deuda baja, cada mes pagas menos intereses y amortizas más.
| Plazo y TIN | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años al 3 % | 1.109,20 € | 66.206,85 € |
| 25 años al 3 % | 948,42 € | 84.526,79 € |
| 30 años al 3 % | 843,21 € | 103.554,90 € |
| 25 años al 4 % | 1.055,67 € | 116.702,10 € |
Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece mucho el total: pasar de 20 a 30 años ahorra unos 266 € al mes y cuesta más de 37.000 € extra en intereses.
Variable vs. fijo
Esta calculadora asume tipo fijo. En una hipoteca variable (referenciada al Euríbor + diferencial), la cuota cambia en cada revisión (anual o semestral). Para variable, usa el tipo actual y haz simulaciones con escenarios al alza.
Costes no incluidos
- Comisión de apertura: si la hay, debe englobar los gastos de estudio y tramitación y cobrarse una sola vez; muchas entidades ya no la aplican.
- Seguro de hogar y/o vida exigido por el banco.
- Comisión por amortización anticipada.
- Impuestos y gastos: ITP o IVA de la compraventa, notaría, registro y gestoría. El AJD de la hipoteca lo paga el banco en España desde noviembre de 2018.
Fuentes
La fórmula es la del sistema de amortización francés que usan las entidades españolas. Para comparar ofertas, apóyate en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que el banco está obligado a entregarte según la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y en las guías del Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
Cálculo orientativo: no es una oferta vinculante ni asesoramiento financiero. La cuota real dependerá de las condiciones que te ofrezca la entidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debería gastar como máximo en hipoteca?
La regla habitual es que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Bancos prudentes piden ratios incluso menores.
¿Conviene amortizar anticipadamente?
Depende. Si el interés de la hipoteca es bajo y puedes invertir tu ahorro a mayor rentabilidad neta, no siempre compensa. Si es alto, amortizar capital reduce intereses futuros.
¿Cubre TAE o TIN?
La calculadora usa el tipo nominal anual (TIN). El TAE incluye comisiones y otros gastos; suele ser ligeramente superior al TIN.
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo al amortizar?
Reducir plazo suele ahorrar más intereses, porque dejas de pagar cuotas antes. Reducir cuota da más margen cada mes. Puedes simular las dos opciones introduciendo el capital pendiente con el plazo que te queda o con uno más corto.